คำถามที่พบบ่อย

ใบ ร.ง.4 คือใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงานสำหรับโรงงานจำพวกที่ 3 ซึ่งต้องได้รับอนุญาตจากกรมโรงงานอุตสาหกรรม (หรือสำนักงานอุตสาหกรรมจังหวัด) ก่อนเริ่มประกอบกิจการ เอกสารหลักที่ต้องเตรียมได้แก่ แบบคำขอ ร.ง.3 หนังสือรับรองนิติบุคคลและบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น เอกสารสิทธิ์ที่ดินหรือสัญญาเช่าที่ครอบคลุมระยะเวลาประกอบกิจการ แผนผังโรงงานและแบบแปลนอาคารที่วิศวกรรับรอง รายการเครื่องจักรพร้อมกำลังแรงม้ารวม รายละเอียดกระบวนการผลิต และมาตรการด้านสิ่งแวดล้อมและความปลอดภัย นอกจากนี้ที่ตั้งต้องอยู่ในพื้นที่ที่ผังเมืองอนุญาตให้ประกอบกิจการประเภทนั้น และอาคารต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) และใบรับรองการใช้อาคาร (อ.6) ที่สอดคล้องกับการใช้งาน — ทีมงาน JKP ตรวจสอบให้ตั้งแต่ขั้นเลือกทำเลว่าทรัพย์นั้นขอ ร.ง.4 สำหรับกิจการของคุณได้จริงหรือไม่ ก่อนที่คุณจะเสียเวลาและค่าใช้จ่าย

ไม่ต้องสมัครสมาชิกก็ค้นหาและดูรายละเอียดทรัพย์ได้ทั้งหมด หากต้องการให้เราช่วยคัดทรัพย์ให้ตรงความต้องการ ให้กรอกแบบฟอร์ม “แจ้งความต้องการ” ที่หน้าติดต่อเรา ระบุประเภททรัพย์ ขนาดพื้นที่ ทำเล และงบประมาณ ทีมงานจะติดต่อกลับภายใน 24 ชั่วโมงในวันทำการ พร้อมรายการทรัพย์ที่คัดมาแล้ว (shortlist) ให้เปรียบเทียบ

ไม่มีค่าใช้จ่ายสำหรับผู้เช่าหรือผู้ซื้อในการค้นหา ปรึกษา เข้าชมทรัพย์ และให้เราช่วยคัดตัวเลือก ค่าบำเหน็จนายหน้าเป็นความรับผิดชอบของเจ้าของทรัพย์ตามข้อตกลงที่ทำไว้กับเรา หากมีกรณีใดที่ต้องมีค่าใช้จ่ายจากฝ่ายผู้เช่าหรือผู้ซื้อ เราจะแจ้งให้ทราบเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนดำเนินการทุกครั้ง

มี ทีมงานสื่อสารได้ทั้งภาษาไทย อังกฤษ และจีน และจัดทำเอกสารสรุปรายละเอียดทรัพย์ (property brief) ให้เป็นภาษาที่คุณต้องการได้ สำหรับเอกสารที่ต้องใช้ยื่นหน่วยงานราชการหรือใช้ประกอบสัญญา เราจะประสานผู้แปลรับรองและที่ปรึกษากฎหมายให้ เนื่องจากเอกสารกลุ่มนี้ต้องมีผู้รับรองที่ได้รับการยอมรับตามกฎหมาย

ถ้าพึ่งการขนส่งทางอากาศ ทำเลรอบสนามบินสุวรรณภูมิ (บางนา-ตราด ลาดกระบัง บางพลี) และดอนเมือง–รังสิต ให้เวลาเข้าถึงคลังสินค้าทางอากาศสั้นที่สุด ถ้าพึ่งการส่งออกทางเรือ ควรมองแหลมฉบัง ชลบุรี ระยอง และมหาชัย–สมุทรสาคร ส่วนงานกระจายสินค้าในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำเลตามวงแหวนกาญจนาภิเษก บางนา และลาดกระบัง มักตอบโจทย์เรื่องเวลาวิ่งรถและข้อจำกัดเวลาห้ามรถบรรทุกเข้าเมืองได้ดีที่สุด

สีในผังเมืองรวมกำหนดว่าที่ดินแปลงนั้นทำกิจการประเภทใดได้และห้ามทำอะไร โดยทั่วไปพื้นที่สีม่วงคือเขตอุตสาหกรรม สีเม็ดมะปรางคือคลังสินค้า สีเขียวเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมที่มักจำกัดโรงงาน ขณะที่สีเหลือง ส้ม น้ำตาล เป็นที่อยู่อาศัยระดับความหนาแน่นต่างกัน นอกจากสีแล้วยังมีข้อกำหนด FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน) และ OSR (อัตราส่วนพื้นที่ว่าง) ที่จำกัดขนาดอาคารที่สร้างได้ ผังเมืองมีการปรับปรุงเป็นรอบและแต่ละจังหวัดต่างกัน จึงควรตรวจสอบผังฉบับที่ใช้บังคับปัจจุบันกับสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดก่อนตัดสินใจทุกครั้ง — ทุกประกาศบนเว็บไซต์เราระบุสีผังเมืองไว้เพื่อให้คัดกรองได้เร็วขึ้น

ในนิคมอุตสาหกรรมที่กำกับโดย กนอ. ระบบสาธารณูปโภคพร้อมใช้งาน ทั้งไฟฟ้า น้ำประปาอุตสาหกรรม ระบบบำบัดน้ำเสียส่วนกลาง ถนนรองรับรถบรรทุกหนัก และการรักษาความปลอดภัย ขั้นตอนขออนุญาตมักเร็วกว่าเพราะพื้นที่ผ่านการจัดสรรเพื่ออุตสาหกรรมมาแล้ว และกิจการในนิคมอาจได้สิทธิประโยชน์เพิ่ม เช่น การถือกรรมสิทธิ์ที่ดินของนิติบุคคลต่างชาติภายใต้เงื่อนไขของ กนอ. ส่วนสิทธิประโยชน์ทางภาษีจาก BOI เป็นการขอแยกต่างหากตามประเภทกิจการ ไม่ได้มาโดยอัตโนมัติจากการอยู่ในนิคม ข้อแลกเปลี่ยนคือค่าเช่าและค่าบริการส่วนกลางมักสูงกว่าพื้นที่นอกนิคม

ขึ้นกับขนาดและประเภทกิจการ ตาม พ.ร.บ. โรงงาน ฉบับแก้ไข พ.ศ. 2562 กิจการที่ใช้เครื่องจักรตั้งแต่ 50 แรงม้าหรือมีคนงานตั้งแต่ 50 คนขึ้นไปจึงเข้าข่าย “โรงงาน” และหากเป็นจำพวกที่ 3 ต้องได้ ร.ง.4 ก่อนประกอบกิจการ กิจการที่เล็กกว่าเกณฑ์อาจไม่ต้องขอ ร.ง.4 แต่ยังต้องปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคาร ผังเมือง และข้อบัญญัติท้องถิ่น เอกสารที่มักต้องมีควบคู่คือใบอนุญาตก่อสร้าง/ดัดแปลงอาคาร (อ.1) ใบรับรองการใช้อาคาร (อ.6) และใบอนุญาตเฉพาะกิจการ เช่น อาหาร (อย.) วัตถุอันตราย หรือสถานประกอบการที่มีถังเก็บเชื้อเพลิง

เราให้คำปรึกษาเบื้องต้นและตรวจเอกสารสิทธิ์ให้ก่อนเข้าสู่ขั้นเจรจา เช่น ตรวจโฉนดและภาระผูกพัน ตรวจว่าผู้ให้เช่ามีอำนาจให้เช่าจริง ตรวจว่าอาคารมีใบอนุญาตตรงกับการใช้งาน และช่วยรวบรวมเอกสารสำหรับยื่นขออนุญาต สำหรับการร่างและรับรองนิติกรรม การจดทะเบียนสิทธิ และการวางแผนภาษี เราประสานทนายความและที่ปรึกษาภาษีที่ทำงานร่วมกันเป็นประจำ เพราะงานส่วนนั้นต้องมีผู้ประกอบวิชาชีพรับผิดชอบตามกฎหมาย

ไม่ใช่ทุกโครงการ การจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมขึ้นกับประเภทและขนาดโครงการตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม โครงการที่มีผลกระทบสูง เช่น ปิโตรเคมี โรงถลุงโลหะ หรือโครงการที่เข้าเกณฑ์รุนแรงตามรัฐธรรมนูญ ต้องทำ EHIA ที่มีขั้นตอนรับฟังความเห็นเข้มข้นกว่า โครงการขนาดเล็กกว่าเกณฑ์อาจใช้เพียงมาตรการป้องกันตามที่กำหนดในการขออนุญาต ควรตรวจสอบบัญชีประเภทโครงการที่ต้องทำ EIA ฉบับปัจจุบันกับ สผ. (ONEP) หรือที่ปรึกษาสิ่งแวดล้อม เพราะกระบวนการนี้ใช้เวลาหลายเดือนและควรวางแผนไว้ตั้งแต่ต้น

กด “ดูรายละเอียด” ในทรัพย์ที่สนใจแล้วส่งคำขอผ่านฟอร์มติดต่อ หรือโทรแจ้งรหัสทรัพย์ (เช่น JKP-SPK0042) กับทีมงานได้โดยตรง เราจะประสานกับเจ้าของทรัพย์และยืนยันวันเวลาให้ ปกติภายใน 1–3 วันทำการ ถ้าคุณสนใจหลายรายการในทำเลใกล้กัน เราจัดเส้นทางเข้าชมต่อเนื่องในวันเดียวให้ได้ และหากคุณอยู่ต่างประเทศ เราถ่ายวิดีโอเดินสำรวจหรือเปิดวิดีโอคอลสดจากหน้างานให้ก่อนตัดสินใจเดินทาง

ทุกรายการก่อนเผยแพร่ เราตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และอำนาจการให้เช่าหรือขาย ตรวจสภาพจริงหน้างาน และบันทึกสเปกสำคัญไว้ตรงตามที่วัดได้ เช่น พื้นที่ใช้สอย ความสูงใต้อาคาร น้ำหนักที่พื้นรับได้ ระบบไฟฟ้า และสีผังเมือง ทรัพย์ที่ข้อมูลยังไม่ครบจะไม่ถูกเผยแพร่ อย่างไรก็ดี การตรวจของเราไม่แทนการตรวจสอบเชิงเทคนิคเชิงลึก (เช่น การตรวจโครงสร้างหรือระบบดับเพลิงโดยวิศวกร) ซึ่งเราแนะนำให้ทำในขั้นตรวจสอบสถานะก่อนลงนาม

ราคาที่แสดงเป็นราคาตั้งของเจ้าของทรัพย์ ยังไม่รวมภาษีมูลค่าเพิ่ม (หากผู้ให้เช่าจดทะเบียน VAT) ค่าส่วนกลาง ค่าน้ำค่าไฟ ค่าประกัน และค่าธรรมเนียมที่เกิดในวันโอนหรือวันทำสัญญา หน้ารายละเอียดทรัพย์จะระบุแยกให้เห็นว่าอะไรรวมและอะไรไม่รวม เช่น อัตราค่าน้ำค่าไฟต่อหน่วยและค่าส่วนกลางต่อตารางเมตร ก่อนลงนามทีมงานจะสรุปค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้เป็นชุดเดียวเพื่อให้เทียบต้นทุนจริงระหว่างทรัพย์ได้

โรงงานและโกดังส่วนใหญ่ในระบบของเรามีไฟฟ้า 3 เฟสพร้อมใช้งาน แต่สิ่งที่ต้องดูคือ “ขนาดที่ขอไว้” ไม่ใช่แค่ว่ามีสามเฟสหรือไม่ หน้ารายละเอียดทรัพย์จะระบุขนาดหม้อแปลงหรือขนาดมิเตอร์ เช่น 3 เฟส 30/100 แอมป์ พร้อมระบุว่าเพิ่มขนาดได้หรือไม่ ถ้าเครื่องจักรของคุณต้องการกำลังไฟสูงกว่าที่มีอยู่ ควรประเมินค่าใช้จ่ายและระยะเวลาในการขอเพิ่มขนาดกับการไฟฟ้าในพื้นที่ (กฟภ. หรือ กฟน.) ไว้ในแผนตั้งแต่ต้น เพราะเป็นงานที่ใช้เวลาและมีค่าดำเนินการ

ค่าที่พบทั่วไปอยู่ระหว่างประมาณ 1–5 ตันต่อตารางเมตร ขึ้นกับการออกแบบพื้นของแต่ละอาคาร โกดังกระจายสินค้าทั่วไปมักอยู่ราว 2–3 ตันต่อตารางเมตร ส่วนอาคารที่ออกแบบรองรับชั้นวางสูงหรือเครื่องจักรหนักจะสูงกว่านั้น ตัวเลขนี้ระบุไว้ในรายละเอียดของทรัพย์แต่ละรายการ หากคุณจะวางเครื่องจักรหนักเป็นจุดหรือใช้ racking สูง เราแนะนำให้วิศวกรโครงสร้างตรวจสอบและยืนยันก่อนลงนาม เพราะน้ำหนักแบบกดเป็นจุดต่างจากน้ำหนักเฉลี่ยทั้งพื้น

ทำเลอุตสาหกรรมหลักที่เราดูแล เช่น สมุทรปราการ สมุทรสาคร ชลบุรี ระยอง ปทุมธานี และพระนครศรีอยุธยา อยู่ใกล้ชุมชนและนิคมที่มีแรงงานหมุนเวียนอยู่แล้ว รวมถึงมีเส้นทางรถรับส่งพนักงานและหอพักในระยะเดินทางสั้น ความพร้อมของแรงงานฝีมือเฉพาะทางจะต่างกันตามพื้นที่ เมื่อคุณแจ้งลักษณะงานและจำนวนคนที่ต้องการ เราจะช่วยประเมินตัวเลือกทำเลจากมุมนี้ประกอบด้วย ไม่ใช่ดูแต่ค่าเช่ากับขนาดพื้นที่

ตลาดโรงงานและโกดังในไทยนิยมสัญญา 3 ปี ซึ่งเป็นระยะที่จดทะเบียนการเช่ากับกรมที่ดินไม่จำเป็น (การเช่าเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนจึงจะบังคับได้ตามระยะเวลาที่ตกลง) หลายรายให้ทำ 3 ปีพร้อมสิทธิต่ออายุอีก 3 ปีโดยกำหนดเพดานการปรับค่าเช่าไว้ล่วงหน้า หากคุณต้องลงทุนปรับปรุงพื้นที่สูง ควรเจรจาสัญญายาวขึ้นหรือใส่สิทธิต่ออายุให้ชัด เพื่อให้ระยะคืนทุนสอดคล้องกับอายุสัญญา

ปกติเงินประกัน 2–3 เดือนของค่าเช่า และมักมีค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือนแยกอีกส่วนหนึ่ง เงินประกันจะคืนหลังสิ้นสุดสัญญาและส่งมอบพื้นที่ในสภาพตามที่ตกลง หักค่าซ่อมแซมและหนี้ค้างชำระ จุดที่ควรระบุให้ชัดในสัญญาคือกำหนดเวลาคืนเงินประกัน เกณฑ์การหัก และมาตรฐาน “สภาพเดิม” ที่ต้องส่งคืน — เราช่วยตรวจข้อเหล่านี้ให้ก่อนลงนาม เพราะเป็นสาเหตุข้อพิพาทที่พบบ่อยที่สุดตอนสิ้นสัญญา

มีบางรายการที่รองรับ โดยเฉพาะโกดังสำหรับเก็บสินค้าตามฤดูกาลหรือใช้เป็นพื้นที่สำรองชั่วคราว แต่ตัวเลือกน้อยกว่าและอัตราค่าเช่าต่อตารางเมตรมักสูงกว่าสัญญายาว เจ้าของบางรายกำหนดขั้นต่ำ 6 เดือนพร้อมเงินประกันที่สูงขึ้น หากคุณต้องการพื้นที่ชั่วคราวระหว่างรอย้ายเข้าที่ใหม่ แจ้งกรอบเวลาให้เราทราบ เราจะคัดเฉพาะรายการที่ยืดหยุ่นเรื่องระยะสัญญาให้

ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ตามที่กรมที่ดินกำหนด และมักมีรายการอื่นร่วมด้วย เช่น ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (กรณีถือครองไม่ถึง 5 ปีหรือเข้าเงื่อนไขค้ากำไร) หรืออากรแสตมป์ 0.5% หากไม่เข้าเกณฑ์ภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมถึงภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่คำนวณต่างกันระหว่างบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล ธรรมเนียมเหล่านี้แบ่งกันได้ตามที่เจรจา จึงควรระบุในสัญญาให้ชัดว่าใครจ่ายส่วนใด อัตราและมาตรการลดหย่อนมีการเปลี่ยนแปลงเป็นช่วง ๆ ควรยืนยันตัวเลขกับสำนักงานที่ดินและที่ปรึกษาภาษีก่อนวันโอน

ได้ สินเชื่อเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมมีให้บริการโดยธนาคารพาณิชย์หลายแห่ง โดยทั่วไปวงเงินอยู่ที่ประมาณ 60–80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ธนาคารจะใช้ค่าที่ต่ำกว่า และพิจารณาจากงบการเงิน กระแสเงินสด ประวัติเครดิต และคุณภาพของหลักประกันร่วมกัน เอกสารที่มักต้องใช้คืองบการเงินย้อนหลัง 2–3 ปี รายการเดินบัญชี แผนธุรกิจ และเอกสารสิทธิ์ของทรัพย์ เราแนะนำธนาคารที่ทำงานกับอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมเป็นประจำ และเตรียมชุดข้อมูลทรัพย์ให้ผู้ประเมินได้ เพื่อให้ขั้นตอนเร็วขึ้น

ตามธรรมเนียมของตลาด เจ้าของทรัพย์รับผิดชอบโครงสร้างหลัก หลังคา และงานระบบหลักของอาคาร ขณะที่ผู้เช่ารับผิดชอบการดูแลการใช้งานประจำวันและความเสียหายที่เกิดจากการใช้งานของตน แต่ไม่มีมาตรฐานบังคับ ทุกอย่างขึ้นกับถ้อยคำในสัญญา จุดที่ควรเขียนให้ชัดคือขอบเขตงานของแต่ละฝ่าย เวลาที่เจ้าของต้องเข้าซ่อมเมื่อได้รับแจ้ง และสิทธิของผู้เช่าหากงานซ่อมล่าช้าจนกระทบการดำเนินธุรกิจ เราตรวจข้อเหล่านี้ให้ก่อนลงนาม

ได้ตามเงื่อนไขที่ตกลงกับเจ้าของทรัพย์เป็นลายลักษณ์อักษรก่อนเริ่มงาน สิ่งที่ต้องพิจารณาคือ งานที่กระทบโครงสร้าง ผนังกันไฟ หรือระบบดับเพลิง อาจต้องขออนุญาตดัดแปลงอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร งานที่เพิ่มกำลังไฟหรือเปลี่ยนการใช้พื้นที่อาจกระทบเงื่อนไขใบอนุญาตประกอบกิจการ และควรตกลงล่วงหน้าว่าเมื่อสิ้นสัญญาจะต้องรื้อคืนสภาพเดิมหรือส่งมอบส่วนปรับปรุงให้เจ้าของ เพราะมีผลต่อต้นทุนช่วงท้ายสัญญาอย่างมาก

ควรทำ และในทางปฏิบัติสัญญาเช่าและสัญญาสินเชื่อมักกำหนดให้ทำอยู่แล้ว ความคุ้มครองพื้นฐานคือประกันอัคคีภัยและภัยพิเศษสำหรับตัวอาคารและทรัพย์สิน ซึ่งควรพิจารณาเพิ่มความคุ้มครองน้ำท่วมในพื้นที่เสี่ยง สำหรับผู้ประกอบการควรดูประกันความเสี่ยงภัยทุกชนิด (IAR) สำหรับเครื่องจักรและสต๊อกสินค้า และประกันธุรกิจหยุดชะงัก (Business Interruption) ที่ชดเชยรายได้ระหว่างหยุดผลิต จุดที่มักถูกมองข้ามคือทุนประกันต้องสะท้อนมูลค่าทดแทนจริง ไม่ใช่ราคาตามบัญชี เพราะการทำประกันต่ำกว่ามูลค่าทำให้ถูกเฉลี่ยค่าสินไหม

โดยทั่วไปใช่ ในโครงสร้างที่พบบ่อยเจ้าของทรัพย์ทำประกันตัวอาคาร ส่วนผู้เช่าทำประกันทรัพย์สินของตนเอง ทั้งเครื่องจักร สต๊อก และงานตกแต่งที่ลงทุนเพิ่ม พร้อมประกันความรับผิดต่อบุคคลภายนอก (Public Liability) สัญญาเช่ามักระบุวงเงินความคุ้มครองขั้นต่ำและให้ระบุเจ้าของทรัพย์เป็นผู้ร่วมเอาประกันหรือผู้รับผลประโยชน์ ควรตรวจให้แน่ใจว่ากรมธรรม์ของสองฝ่ายไม่มีช่องว่างทับซ้อนกัน เช่น ใครคุ้มครองระบบดับเพลิงหรืองานปรับปรุงที่ผู้เช่าทำไว้